房地产税真来了，杭州扛得住吗？

一个极其重要的会议，一个极其重要的税，让地产圈不再平静。

叫了无数次狼来了，这次可能真的要来了。连一向看空的任泽平口风都变了。

近日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

和过去的提法完全不一样，两个关键词必须高度重视。

1、改革试点；

2、部分城市。

也就是说，在《房地产税法》审议之前，房地产税可能就要在部分城市先行征收！

作为新一线超级网红城市，这次杭州扛得住吗？

房地产税不能再拖了。

七普数据刚刚公开，在可见的三到五年内，人口、新房成交面积、城市化，即将见顶，房地产税箭在弦上不得不发。

一、人口红利正在消失，人口数量即将见顶。

这次七普数据，我国人口虽然还在正增长，但是人口出生率的确是在减少，这意味着我们人口会走向负增长，而房子最基础的属性就是居住属性，当人口出现减少的时候，房子过剩这个问题就会摆在面前。

二、新房面积即将见顶。

人口即将见顶带来的后果就是，未来新房成交面积相应的也会减少，而新房成交面积减少了，房企们还需要买那么多土地吗？如果房企不买那么多土地，政府的土地财政还怎么维持下去呢？

三、城市化五年内即将见顶。

七普数据表明现在国内城市化率已经达到64%。在过去10年里，我们的平均城市化率是一年1.4%，那么按照这个速度测算，我们从64%增加到全球发达国家的平均水平70%只需要不到五年。

过去城市化率是推动楼市一个根本因素，那么城市化率见顶之后，土地财政怎么维持？

地方政府财政极度困难，倒逼房地产税加速出台。

三个见顶后，土地财政大幅缩水成为必然 ，谁能代替，唯有房地产税。

现在提前试点，先找一批热点城市，开始局部的搞房地产税，等过几年土地财政真正见顶了，然后再全面推出房地产税，正当其时。

与此同时，试点也是中国特色的成功经验，扩大试点城市范围，可行之道。个人判断：一二三线热门城市各挑选一些，新一线超级网红城市杭州肯定跑不掉。

至于试点推出的时间，按照这次重要会议开会时间测算，按照惯例，吹风到政策出台时间间隔半年到一年，杭州试点最早会在今年年底和明年上半年就会推行。

杭州试点房地产税后，楼市短期看可能会有两个结果：

一、短期看会有一定降温作用，房地产税试点，会刺激市场二手房源供给增加；

二、试点热门城市和非试点热门城市之间会形成比价挤出效应。

没试点城市会吸引试点城市的部分资金，开发商也没必要扎推试点城市，利于杭州楼市降温，也利好其他非试点热门城市。

杭州执行试点，房地产税征收对象大概率是手持多套房产的房东和炒房客。届时执行累进税率，不可能和上海重庆这样的房产税试点一样。

上海、重庆试点的是房产税，税率基本上可以忽略不计。这次杭州试点的是房地产税，多了一个土地，效果天壤之别。

杭州执行试点，一定会有免征面积和套数。一、两套大概率免征，普通自住和改善的老百姓没必要担心，该买还是买。

反而因为短期降温，多套房持有人会出手部分房源，刚需和刚改，可以慢慢挑选合适的房源，说不定还能有捡漏的机会。

然而，杭州试点征税还有一个城市内部公平的问题需要统筹考虑。

例如，杭州的小产权房，如果开征房地产税，就有一个公平性问题。

如果不征，就会产生一个不公平现象：六个钱包辛辛苦苦买的商品房，被征税；而未缴纳任何土地出让金和相关税费的小产权房，却一分钱不交。

事实上，杭州还存在着大量政策性住房，诸如房改房、经济适用房等等。征不征，如何征，都是亟待破解的难题。

试点征税的热门城市之间也会有竞争。

众所周知，后人口红利时代，热门城市对于人口的争夺异常激烈。

这些城市普遍有一个特点，就是财力都比较雄厚，对房地产税这种财源依赖程度较小。

这些热门城市房地产税试点开征以后，对于吸引外地人才就会产生一个严重的分化。

如果税率过高，对于吸引人才会非常不利。

中长期看，货币政策至关重要。

如果货币继续维持宽松，杭州这样的征税城市，房地产税增加的成本，大概率会转嫁给买方。

全球货币大放水下，类似的故事不断上演。

美国的房地产税占全国税收的70%，许多城市却在去年疫情后房价直接暴涨。

韩国也是如此，因为货币放水，去年连续上调房产税，上调到6%都没影响房价上涨。

再比如，以中国香港，开征房地产税后，房价一切照旧。

大放水下，高额的房地产税还是阻挡不了房价的疯狂上涨。

杭州这样的热门大城市，高房价问题本质还是人地矛盾，供需矛盾。

去年，杭州人口净流入数量全国排名第一。土地和房源供应量远远满足不了需求，房价只能不断上涨。

从土地入手，从供需入手，精准治疗，才是治本之策。

人地矛盾不解决，供需矛盾不解决，仅仅靠征税，只会加重买房人和租房人的负担。

看看深圳等其他大城市，增值税2改5又能怎么样，本意为了调控楼市 ，结果反而加重了买方的负担。

房地产税就这么回事，别焦虑了，睡个好觉，健康才最重要。

房地产税绝不是救世主！

许多人提起房地产税，第一反应就是调控房价，挤压房价泡沫，减小贫富差距，撸富人的羊毛补贴穷人等等。

好像房地产税的开征就是为了让普通老百姓买的起房，是救苦救难的观世音菩萨。

一定要明白：政府开征房地产税的主要目的为了增加地方政府的财税收入，副产品才是调控楼市。

绝不是让杭州这样的城市楼市暴跌，每个人都能买得起！一定要放弃这个幻想。

稳房价，稳预期，稳楼市！永远都是主旋律。

军号声再响，唯一瑟瑟发抖的，一定是持有多套房的高杠杆炒房客。

这些人，只能自求多福了！